čtvrtek 9. srpna 2012

První rande

s novým občanským zákoníkem mám právě tento týden.
O přechodných ustanoveních s trochou romantiky na závěr

Bylo by hezké, kdybych si mohla v klidu sednout a celý zákoník od začátku do konce prostudovat. Nebo si dopřát několikadenní školení a poslechnout si to podstatné, co nová úprava přináší, od odborníků na slovo vzatých. Zapsat si poznámky, získat přehled a potom už jenom laskavě poučovat kolegy, protože já už to mám nastudováno. Ale takhle to bohužel udělat nemohu. Možná, že někdo má to štěstí a může novému občanskému zákoníku opravdu věnovat soustavně více času, ale to není můj případ. Nejspíš se jej budu učit za pochodu, chaoticky, jak vyvstane potřeba.

Právě tento týden jsem si vyzkoušela, jak to asi bude vypadat.
Zjistila jsem, že první, co budeme z celého slavného NOZu dokonale znát, jsou přechodná ustanovení.

Sepisuji nájemní smlouvu na příštích deset let. To znamená, že devět let z předpokládané doby její účinnosti – a možná ještě více, pokud dojde k prodloužení – bude smlouva fungovat na pozadí nového občanského zákoníku. A to není jenom tak. To se musí promyslet. Kdybychom neměli NOZ, tak bych prostě sedla a napsala to. Teď o tom musím bádat.

Předmětem nájmu jsou pozemky, na nichž stojí stavby jiných vlastníků. Ale v novém zákoníku už platí zásada, že „stavba je součástí pozemku“. Samozřejmě, že stavby, které nejsou ve vlastnictví vlastníka pozemku, na kterém stojí, jen tak mávnutím zákonodárcova pera vlastníka nezmění. A tak se dívám do přechodných ustanovení, jak bude situace vyřešena. Logicky: zákonným předkupním právem. Vlastník stavby má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku ke stavbě.
§ 3056
(1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
(2) Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.
To mnoha majitelům nemovitostí, u nichž se vlastnictví stavby a pozemku rozchází, zkomplikuje život, resp. případný prodej. Ale teď jim komplikuje život dost často fakt, že jejich stavba stojí na cizím pozemku, nebo že na jejich pozemku stojí cizí stavba.

A co samotný nájem? Opět hledám přechodná ustanovení. Obsah nájemního vztahu se bude od 1.1.2014 řídit novým zákoníkem, nikoliv tím, za jehož účinnosti byla nájemní smlouva uzavřena. Původními předpisy se řídí jenom vznik nájmu a to, k čemu došlo za účinnosti starého zákoníku.
§ 3074
(1) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
Prima. Takže ten nájem v NOZ musím nastudovat už teď, abych věděla, zda do vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem podle sepisované smlouvy od ledna 2014 automaticky nenaskočí něco, co tam nechci mít.
Mám štěstí, že nejde o nájem věci movité, protože mi není jasné, zda se druhá věta citovaného odstavce („To neplatí pro nájem věci movité ani pro pacht.“) vztahuje k celé první větě tohoto ustanovení, nebo jenom k části za středníkem. To je radosti: nemusím to řešit! Stejně mi to ale nedá, takže nahlédnutím do důvodové zprávy zjišťuji, že druhá věta se vztahuje k celé větě první. A je to i zdůvodněno: nájem movitých věcí je většinou krátkodobý, proto není nutné měnit u něj režim úpravy, zatímco pachtovní smlouvu dosavadní právo nezná a např. obdobný nájem podniku je dle důvodové zprávy upraven v současné době tak špatně, že jej téměř nikdo nevyužívá. Moc pěkné vysvětlení.

Ale už mi dochází, jak náročný bude přechod ze stávající právní úpravy do nové. Již dnes musíme u dlouhodobějších smluv myslet na novou úpravu. Pak nastane velký zlom a zase budeme celé roky řešit právní vztahy, vzniklé ještě za účinnosti starého občana. Takže příštích pár let nezbude, než přepínat mezi oběma zákoníky. Opouštět staré a poznávat nové.

Mám pocit, že s novým občanským zákoníkem to bude jako v dobrodružném vztahu.
Jako když jste mladý muž a váš kamarád vám vypráví, že na příští zábavu přivede jeho bratranec svou zajímavou sestru. Jste zvědaví. Pak přijde ten večer. Nedočkavě ji vyhlížíte. Vypadá úplně jinak, než jste čekali. Vlastně ani nevíte, co jste čekali, tak není divné, že jste překvapení. Je jako z jiného světa a říká věci, které dosud žádná holka neříkala. Tajemná. Nastane vzájemné oťukávání. Zatancujete si.
Vlastně ani moc nechcete, protože máte pochybnosti, ale stejně ji pozvete do kina. A pak na večeři. Je zase trochu jiná, než se zdálo na začátku. Není hloupá, je dokonce hodně chytrá, ale své chyby má. Některé chyby možná nejsou chyby, jenom nezvyklé vlastnosti... nezbývá než se snažit odhalit všechna její tajemství.

Svatba je naplánovaná na 1.1.2014. A pak manželství. Jaké bude? Doufejme, že poklidné. Žádná itálie. Abychom ještě nevzpomínali na staré lásky.

5 komentářů:

  1. To ustanovení, mluvící o tom, že stavba je součástí pozemku, celkem vítám - dost často jsme řešili spory na vlastnictví studny mezi sousedy. Pokud někdo neměl nějaký doklad, že studna je fakt jeho, neuměli jsme jim pomoci, posílali je k soudu (kam nikdy nešli, znova psali sem, posílali dopisy a stěžovali si, ale většinou k ničemu)

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. "Jo, viděl jste někdy studnu? To je díra v zemi, tu vám nikdo nesebere! Peněženku, tu mi sebrat můžou, ale studnu?":))

      NOZ se vrací ke staré zásadě, že povrch ustupuje půdě, ale po tolika letech, že stejně v mnoha případech povrch půdě neustoupí:)

      O studnách výslovně jsem tam nic nenašla; výslovně je ale upraveno, že vodovody, kanalizace a jiné inž. sítě nejsou součástí pozemku a také související technická zařízení (§ 509).

      Vymazat
    2. Studny mají nějaký svůj zákon, možná 5,6 let starý, to je asi to o čem mluví Sejra.

      Mod.

      Vymazat
    3. Mod, možná myslíš vodní zákon:
      http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2001-254
      Studna je vodní dílo podle tohoto zákona.
      Ale je to už děsně dlouho, co jsem se naposledy studnami zabývala (naštěstí:)), tak nemám moc přehled o aktuální úpravě.

      Vymazat
    4. Vodní zákon pochopitelně znám:-) Tohle jsou studny historické, žádné doklady k nim neexistují a pán tvrdí, že studna je jeho, protože z ní má už 50 let natažen vodovod, ale háček je v tom, že studna je na cizím pozemku, který si teď zrovna koupil pražák a chce si tam stavět chatu a studnu chce jen pro sebe.

      Vymazat