středa 4. prosince 2013

Náhrada za převzetí zákaznické základny

Tohle ustanovení v našem právním řádu opravdu citelně chybělo.

Patrně každý advokát sepisující nájemní smlouvy již disponuje seznamem ustanovení nového občanského zákoníku, která někde v závěrečných ujednáních smlouvy vylučuje z použití pro daný nájemní vztah, například větou "na vztahy smluvních stran založené touto smlouvou se ustanovení §§ ... zákona č. 89/2012 Sb. nepoužijí".

Já jsem tento seznam prachobyčejně obšlehla z jedné dlouhé smlouvy jisté velké, protřelé developerské společnosti a přizpůsobila jej svým potřebám, resp. potřebám dané konkrétní smlouvy, na které zrovna pracuji.

Mezi ustanoveními, která se hromadně vylučují z užití, vede patrně toto:

Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.

Neznám příčetného pronajímatele, který by užití tohoto ustanovení při uzavření smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání nechtěl vyloučit. 
Také ovšem nevím o tom, že by praxe takové ujednání ve smlouvách nutně potřebovala a vyžadovala; nemyslím si, že by něco takového bylo standardní, častou nebo alespoň občasnou součástí stávajících nájemních smluv. O to více mne udivuje, že autoři nového občanského zákoníku toto pravidlo, velmi se vymykající dosavadní praxi, do občanského zákoníku zakotvili.

Mimochodem, důvodová zpráva k danému ustanovení je opravdu k popukání:

I zdejší ustanovení je výrazem specifiky tohoto druhu nájmu. Bude třeba vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny.
Počítá se s jednorázovou náhradou.


Jasně. 
Obvyklá cena zákaznické základny je většinou uvedena přímo na reklamní tabuli, kterou nájemce v dané provozovně láká kolemjdoucí dovnitř, případně ji běžně nalezneme na jídelním lístku.
Jak to, že jsem si jí nikdy nevšimla?
Přejete si jednu zákaznickou základnu? Máme kvalitní, lepší než konkurence a příznivé ceny, račte porovnat.

Tolik k pobavení a na závěr něco méně zábavného z přechodných ustanovení nového občanského zákoníku:

Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Máte v nájmu řezníka, vyhlášené kadeřnictví, nebo třeba restauraci? Tak pozor na § 2315 NOZ.

Přemýšlím, jestli všichni stávající pronajímatelé nebytových prostor, v nichž jsou provozovány obchody či služby, vědí, jakou pastičku na ně naši zákonodárci připravili.

33 komentářů:

  1. Dobrý večer, právní úprava nájmu patří v NOZ k těm nejméně podařeným (tužku tu držela doc. Hendrychová a z ruky jí příliš nedávala, až jsem z toho byl často zoufalý). Přechodko v § 3074 je vadné, mělo se jít obvyklou neretroaktivitou jakou u zbývajících smluvních typů (§ 3028/3). Pokud jde o náhradu za zákaznickou základnu, obecně nemám problém s tím, že by měl nájemce získat náhradu za něco, co "vypiplá" a někdo jiný z toho následně nepoctivě tyje (= získává prospěch ;). Je to určitá obdoba nekalé soutěže (parazitování, vyvolání nebezpečí záměny).

    Petr Bezouška

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Pane kolego,
      vítejte opět zde a děkuji za komentář.
      Chápu, že jsem poněkud rýpavá, ale snad mi bude přičteno k dobru, že se na novou právní úpravu, jak vidno, připravuji:-) A trochu o ní přemýšlím.

      "Přechodko je vadné" - to je sice dobré takto konstatovat, ale co s tím?
      Nevím, zda se to napraví výkladem, zda se z toho dá dovodit nepřípustná retroaktivita...?

      Chápu ekonomickou podstatu té věci, ale v zákoníku to podle mne vůbec nemuselo být - to si mohou dát lidé do smlouvy (navíc smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání se často svěřují do rukou profesionálům).
      Tohle sice lze říci o každém dispozitivním ustanovení, že tam nemuselo být, ale zrovna tady nejde podle mne o něco, po čem by praxe volala.

      Obecně to je jedno z ustanovení, které způsobí podle mne více problémů než užitku; zakládá to celkem široké pole pro spory, které by dosud asi nikoho, kdo si to smluvně předem neošetřil, nenapadlo vést.

      Vymazat
    2. Kromě toho bych situaci, kdy nový nájemce těží z dobré pověsti nájemce předchozího, neoznačila přímo za "nepoctivý" prospěch.
      Je to prospěch jistě nezasloužený, ale nepoctivý...?

      Asi to může být případ od případu, určitě si umím představit situaci, kdy pronajímatel dosavadního nájemce vyhodí ve zlém úmyslu umožnit využití jeho dobrého jména nějakému kamarádovi, případně jej využít sám, ale jde spíše o akademickou úvahu.

      Navíc se to hodně těžko odděluje, proč lidé do určité provozovny chodí - jaká část je skutečně dobré jméno provozovatele a do jaké míry se na tom podílí např. vhodná poloha. Slyšela jsem o obchodníkovi, který ztratil citelnou část tržeb proto, že v jeho ulici posunuli autobusovou zastávku o kus dál a lidé k němu najednou přestali chodit.
      Dtto ta samá restaurace bude mít jiné tržby v centru města a jiné na periferii.

      Vymazat
    3. JaPe: Tato kuriozní ustanovení (za další považuji např. p. 1793) nejsou můj šálek čaje.

      Všichni víme, že zákonodárce se má obvykle snažit, aby dispozitivní úprava odpovídala tomu, co by si strany samy sjednaly, pokud by na otázku byly pamatovaly. Věřím, že naprostá většina kontrahentů žádnou náhradu za zákaznickou základnu nechce (obtížná ocenitelnost, nepředvídatelnost). A proto být v NOZ nemá. Minoritě nic nebrání si ji sjednat.

      Vnutit pak nahradu za zakaznickou zakladnu tem, kdo uzavirali najemni smlouvu pred 1.1.2014 (a nevedeli, ze maji neco vylucovat), je uplne mimo. Mrzi me, ze kdyz jsem to cetl, neseplo mi.

      Vymazat
    4. JaPe,
      to jste pěkně a výstižně shrnul úvahy, k nimiž směřuji.
      Obtížná ocenitelnost - vadí mi, že NOZ předpokládá, že ocenění zákaznické základny se dělá běžně a není tedy problém jej provést.
      Připadá mi to opravdu odtržené od praxe.

      A to vnucení - uvidíme, třeba taková faktická retroaktivita nakonec nebude soudy uznána. Budou-li o tom rozhodovat...

      Vymazat
  2. Milá Christabel, slyšela jste někdy o pražských ordinacích, kde si lékař udělal rekonstrukci na vlastní náklady, složitě převedl klientelu, zavedl tak těžkopádný kšeft, jako ordinace je..a pak ho majitel vyklepl z nájmu a jeho zavedenou, vymazlenou ordinaci pronajmul jinému - který přišel k hotovému. Pacienti jedou na bazál, když je jim špatně, nehledají na internetu, jdou tam, kde před rokem byli. A když už tam jsou, tak se nechají ošetřit a když to jen trochu funguje, tak s akutním stavem přijdou opět. Tak si říkám, že jsem složitě dosáhla nájemní smlouvy na dobu určitou, protože mám za drahé peníze zrekonstruováno a mít výpovědní lhůtu 3 měsíce bez udání důvodu se mi mít nechtělo. Ale nyní..:-( To bych na ten důchod po vyhazovu možná i měla. Ela

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Elo,
      myslím, že zrovna u lékařů je to hodně specifické.
      Myslím, že je hodně pacientů, kteří si za tím svým dojdou, i když se přestěhuje - za dobrým lékařem, kterému důvěřují, někteří lidé cestují přes půl republiky.
      Akutní stavy - to chápu, že člověk jde spíše do "dveří", i když za nimi sedí někdo jiný než v minulosti.
      Ale teď zvažuji, jestli by se do toho nemíchalo také právo na svobodnou volbu lékaře... nevím, ale podle tohoto specifického příkladu bych praktičnost komentovaného ustanovení asi neposuzovala, i když je možné, že se od nějakého podobného sporu dočkáme časem judikatury...

      Vymazat
    2. Christabel, dojedete si 1x ročně za gynekologem na prevenci, nebo za stomatologem i v akutním stavu. Za praktikem s horečkou dojíždět nebudete, také ne za chirurgem s úrazem. Cena praxe praktika se dá jednoduše nacenit - pracujeme ve slavné kapitační platbě, 49,-Kč btto/měsíc/pacient (jedno, jestli pac. přijde 1xza pět let, nebo 5x za měsíc). Je na to i vzorec, který se používá při prodeji praxí.. Ela

      Vymazat
    3. Ještě jsem chtěla říct, že mi zrovna toto ustanovení nijak nelogické nepřipadá. I v případě jiných - restaurace, kadeřnictví, malé provozovny opraven.. Lid je cvičená opice, pokud následník bude poskytovat služby přiměřeně, tak zákazníka mít bude. Anebo jinak - i kdyby mu původní klientela úplně odešla, tak nezačíná od nuly - paralelně si vybuduje tu svoji a mezitím čerpá z práce předchozího. Ela

      Vymazat
    4. Elo, tak kupříkladu praktického lékaře pro své děti jsem si vybírala na doporučení, než jsem se svým prvním miminem někam zaregistrovala. A až nám milá paní doktorka odejde do důchodu, tak rozhodně nevlezu automaticky k děckařce, která si sedne do její ordinace.
      No pravda, že pokud jde o mě, tak u sebe vůbec neřeším, kdo je můj ošetřující lékař. To je ale tím, že krom nejrůznějších potvrzení, že mi nic není, od svého praktického lékaře celkem nic nepotřebuji a neočekávám :).

      Ivana

      Vymazat
    5. Myslím, že dopředu je hodně těžko odhadnout, zda je to ustanovení použitelné zrovna pro lékaře.
      Na jednu stranu by se to celkem pěkně počítalo; lékař se stěhuje se svou kartotékou, takže asi lze dost dobře spočítat, kolik pacientů mu po odstěhování odešlo k novému lékaři.
      Na druhou stranu ale myslím, že to míří na trochu jiné případy; nejsem si jistá, zda by byla přijatelná koncepce, že pacient je jako jakýkoliv zákazník jakékoliv služby... třeba by to prošlo, ale dopředu je to těžké odhadnout.

      Ivano,
      je to tak, zrovna u dětského lékaře hodně maminek taky nevolí toho nejbližšího, ale podle jiných kritérií.
      I když to můžeme vidět trochu zkresleně, protože přece jen do diskusí o různém přístupu dětských lékařů chodí hlavně rodiče, které to zajímá, kteří si aktivně hledají informace.

      Mimochodem, ani nevím, do obvodu kterého praktického lékaře spadáme, protože jsem registrovaná jinde, na doporučení kolegy.

      Vymazat
  3. Já bych rád okamžitě navrhl zrušení celého občanského zákoníku. A proč to říkám? Stačil mi pohled do jednoho jediného paragrafu; pokud je podobně kvalitně udělán celý, je to přinejmenším velmi smutné.
    Jo a ten § má č. 1014 a píše se v něm: ... vlastník stíhat na cizím pozemku chované zvíře nebo roj včel; vletí-li však roj včel do cizího obsazeného úlu, nabývá vlastník úlu vlastnické právo k roji...
    Za cca 20 000 let, co člověk chová včely a za posledních cca 500 let, co o tom i píše, není známo, že by roj včel obsadil již obsazený úl. Naopak, včely průzkumnice hledají prázdnou dutinu a ani by je nenapadlo lízt do obsazeného úlu, protože by dostaly přes držku:-)

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Nad tímt ustanovením jsem si taky lámal hlavu a ptal se dědy včelaře, zda se s tím setkal. Řekl, že ne, ale nevyloučil to. Nadsázka: možná mají "české" včely jiné návyky než ty zahraniční, protože obdobné ustanovení je okolo nás standardní (namátkou při rychlém hledání např. německý § 964 BGB). :)

      Petr Bezouška

      Vymazat
    2. :-)
      Berme to jako kuriozitku.
      A představuji si to dokazování... například ohledání na místě samém:-)

      Vymazat
    3. JaPe: Vybral jste legrační ustanovení, které myslím ničemu nevadí. Jen se nejspíš vůbec nikdy nepoužije. Takových bezzubých kuriozit ale opravdu není v NOZ mnoho. Horší jsou ustanovení, které mohou někomu docela uškodit. Těch v NOZ několik je.

      Vymazat
    4. Nechtěl sem zabíhat do podrobností, ale dobře - pokud je úl obsazen slabým nemocným včelstvem, pak je možné, že úl roj obsadí. Je to ovšem velice špatná vizitka včelaře a potažmo včelařského svazu a veterinární správy. Protože takové slabé včelstvo je nejspíše nemocné a může být vážným zdrojem nákazy (třeba morem) pro okolní včelstva. A podle stávající legislativy platí rovnice mor = spálení včelstev včetně úlů:-(
      Pokud by můj roj obsadil takový úl, bez rozpaků bych šel a roj si odchytil, protože je evidentní, že majitel úlu svým včelám nevěnuje naprosto žádný čas, natož aby si všiml, že mu úl obsadily cizí včely.

      Vymazat
    5. JaPe,
      kromě nepředvídatelnosti použití podobných bezzubých kuriozit mi na nich vadí, že představují zbytečný balast. Ono když se nasčítají ustanovení, která by tam neměla být, jsou zbytečná, nepodařená, neústrojná, může to dát pěkných pár paragrafů.
      Možná škoda, že se v návrhu více neškrtalo.

      Ustanovení, která mohou uškodit - nechcete být konkrétnější?
      Ale záleží na Vás, jestli se nechcete vyjádřit, chápu to.


      Sejre,
      když už jsme v těchto úvahách: to by ale hrozilo, že se ty Tvoje včely nakazí, ne?
      Takže má vůbec takový včelař zájem o odchycení roje?
      To by mne nenapadlo, nad čím vším tady budeme v rámci NOZ bádat:-)

      Vymazat
    6. Jistě, riziko tu je. Ovšem těch nemocí je spousta, průser je jenom opravdu ten mor a ani tak při pouhém kontaktu s nemocným včelstvem nemusí dojít k nákaze. Ovšem je to velmi složitá věc.
      Já mám naštěstí štěstí v tom, že okolo mě se žádný včelař s poloprázdnými úly nemocných včel nevyskytuje. A mor se poměrně přísně sleduje.
      Jinak roj je pro včelaře výhra! Jeden jsem loni odchytil a jsou to perfektní včely. Když se včely rojí, odlétají z úlu ty nejlepší, nejsilnější včely a berou s sebou zásoby na tři dny. tzn., že v úlu, z kterého se vyrojily, zůstává jen menší část včel, zásoby jsou pryč, oplodněná matka je pryč... V jednom z mých úlů to vypadalo jak po rozvodu a ještě návštěvě exekutora navrch:-)

      Vymazat
    7. ad Sejra: Zrovna nedavno byl porad o vcelach a bohuzel uz to neni "jen ten mor", ktery zpusobuje jejich alarmujici umrtnost.
      Intenzivni phytosanitarni postriky snizuji nejen jejich orientacni schopnosti (nenajdou ul), ale i imunitu vuci infekci, zejména parazitni. Strasna je varroa (asijsky roztoc) a potom i asijsky srsen (vespa valutina), ktery zdecimuje vcelstvo za par dni.
      Je to velmi znepokojujici skutecnost, jestlize pry vyhynou vcely, lidstvo je neprezije déle nez 5 let. To rikal uz kdysi Einstein...
      MaB

      Vymazat
    8. Pane Bezouško,
      jestli to spíš než kuriozita českých včel nebude ukázka toho, jak funguje davová psychóza :). Jeden stát takové ustanovení z nějakých náhodných důvodů vtělí to své legislativy a ostatní to převezmou, když to tam mají ti druzí..

      Ivana

      Vymazat
    9. To Ivana: Nad tím jsem také přemýšlel (dokonce jsem tuto myšlenku na jednom školení dal do placu), ale našel jsem i zahraniční judikaturu, takže k tomu opravdu došlo :)

      Petr Bezouška

      Vymazat
    10. MaB: Ano, Varroa je taky ksindl, ale poměrně jednoduše se s ním dá bojovat...bohužel legislativa umožňuje pouze náročný boj za velký peníze, točí se v tom dotace...škoda mluvit.
      Asijský sršeň sem zatím nedorazil:-)
      Postřiky jsou taky problém, obecně chemie je problém, nemají s tím problém jenom včely...

      Vymazat
  4. Ad ustanovení k včelám: casus rariores mají být ponechány stranou, pravila JCKM Marie Theresie von Habsburg.
    Milan

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Milane,
      ale já myslím, když už je ta možnost, proč to tam nevrazit, ne?
      Alespoň mne nenapadá, jaká jiná úvaha mohla vést k zakotvení podobných kuriozit do NOZ.

      Vymazat
    2. Další pozoruhodný příklad sqělosti nového občana:
      http://www.tyden.cz/rubriky/domaci/chyba-v-obcanskem-zakoniku-znevyhodni-rodiny-handicapovanych_291834.html
      Milan

      Vymazat
  5. Ad zákaznická základna: Mně z toho ustanovení vyplývá, že když má pronajímatel smůlu, pronajme své prostory někomu kdo bude později úspěšný a toho se pak už nezbaví, protože nebude mít prachy na to, aby mu zaplatil "převzetí zákazníků", i když o ně třeba vůbec nestojí. A výše nájmu tomu zvýšenému náporu zákazníků také jistě nebude odpovídat, protože při sjednávání nájemní smlouvy s tím pronajímatel nepočítal.

    A co opačný případ? Může pronajímatel požadovat po vypovídaném nájemci náhradu škody za to, že žádné zákazníky neměl a lidi do oněch míst už přestali úplně chodit, takže jeho obchodní prostory pozbyly atraktivity a nového nájemce tedy bude hledat těžko?

    Zákon, který se snaží regulovat kdejakou maličkost a zvláštnost, je špatný zákon. A jeho autoři jsou špatní legislativci a poslanci, kteří ho schválili, jsou špatnými zástupci lidu.
    Milan

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. To je další věc, že nikdo předem neví, jak se to se zájmem zákazníků bude vyvíjet, a kromě toho, tento zájem závisí na mnoha dalších faktorech, např. na ekonomické situaci v daném regionu a podobně.

      Naopak by to bylo možné jenom podle obecných ustanovení o náhradě škody, což vyloučeno není; v praxi by záleželo na okolnostech konkrétní kauzy (asi by se mohlo stát, že nájemce si počínal nějak nerozumně tak, že místo ztratilo v důsledku jeho chování atraktivitu).

      Musím říci, že se chystám napsat něco o dobrých ustanoveních NOZ, ať stále jenom nekritizuji, jenom se po nich musím pořádně podívat:-)

      Vymazat
  6. Chris, a nedala bys sem k obšlehnutí ta ustanovení, která z nájemních smluv vylučuješ? To by bylo velmi užitečné :-)

    Děkuji

    Amélie

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Dala:-)
      Ale musím být v kanceláři a mít trochu času, takže nevím, zda to bude zítra.

      Ale není to nic objevného, protože v tom základním vzoru se vylučuje v podstatě všechno, což zase není podle mého nutné - ale když má někdo x-stránkovou vlastní smlouvu, kde ošetřuje kdeco, tak proč ne. Ale to není moje cesta, protože já ty extradlouhé smlouvy moc neuznávám (důvody teď nemám prostor doširoka rozvádět).
      Jinak to ale stejně je potřeba v posledku projít a rozmyslet, co v dané smlouvě vyloučit a co nechat.

      Vymazat
    2. Tak to nejširší vyloučení, které mám: §1765, 1766, 1899, 2000, 2287, 2302-2315.
      Ale jak jsem psala, není to asi nutné vyhazovat vše.
      § 2315 ovšem ano:-)

      Vymazat
  7. Ještě jednou děkuji :-)

    Amélie

    OdpovědětVymazat
  8. dobry den vsem..

    vidite..
    zrovna nam se stal mozna ucebnicovy priklad.. otevreli jsme restauraci - pred rokem..
    pan majitel (nemovitosti) videl po nejake dobe, ze se nam zacina darit, ze lide chodi v mnohem vetsim mnozstvi, nez kdyz si to vedl sam.. cili nas pozadal o penize bokem.. coz jsme odmitli (k jiz tak vysokemu najmu)..
    tedy nam dal vypoved..

    pro nas je to tak,ze jsme provoz rok dotovali (vice ci mene - jak ktery mesic..) a ted po roce se jiz zacina obracet karta a jdeme z cervenych cisel nahoru.. ale najem nam konci jiz za 2mesice (vypoved podana v prosinci - tedy od ledna na 6mesicu).. ;o((..

    cili prijdeme o prvotni investici (nemalou) i o moznost nasledneho vydelku..
    proto uvazujeme o uplatneni §2315.. vite nekdo, jak se vubec "cena obvykla" zakaznicke zakladny urcuje?

    moc diky..

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Bohužel, netuším, jak náhradu za převzetí určit.
      A také by mi nějaký návod přišel vhod.
      Patrně nezbývá, než to nějak zkusit určit a čekat, co s tím provedou soudy. Což chápu, že není příliš efektivní postup.

      Vymazat