pondělí 19. května 2014

Padesát let nájmu

Výkladové problémy, s nimiž se potýkám při aplikaci nového občanského zákoníku, neberou konce.

Klient má zájem o smluvní zakotvení nájemního vztahu na velmi dlouhou dobu. Má to být ovšem doba určitá, nikoliv neurčitá. Pro tyto případy zakotvuje ovšem občanský zákoník jisté omezení:

§ 2204
(1) Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.
(2) Ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.


Navrhla jsem proto nájem na dobu padesáti let. To by bylo vyhovující.

Věc má ovšem háček: nájemní smlouva byla uzavřena již v minulosti, nyní se bude pouze prodlužovat. Klient si nepřeje uzavřít novou nájemní smlouvu, ale prodloužit tu stávající, uzavřenou za účinnosti starého občanského zákoníku na dobu určitou, jejíž konec má však nastat za x let. A nyní má být tento konec ještě odložen, právě prostřednictvím dodatku.

Aby se z nájmu nestal podle ust. § 2204 odst. 2 občanského zákoníku nájem na dobu neurčitou, musí být sjednán maximálně na dobu padesáti let.
Jenže, odkdy mám těch padesát let počítat?
Od doby vzniku nájmu - to je několik let nazpět?
Nebo až od doby účinnosti dodatku o prodloužení?

Pro první variantu hovoří skutečnost, že nájem tvoří celek, dobu jeho trvání bychom měli počítat od doby, kdy vznikl poprvé, dokud nebyl ukončen.
A dále přechodná ustanovení k občanskému zákoníku:

§ 3074
(1) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Vyplývá z toho, že kdyby původní nájemní smlouva byla uzavřena např. na dobu šedesáti let, měnila by se podle shora citovaného ustanovení v kombinaci s ustanovením přechodným na nájemní smlouvu na dobu neurčitou, s výpovědním omezením po dobu padesáti let?

Potom máme přechodné ustanovení přímo ke lhůtám a dobám:

§ 3036
Podle dosavadních právních předpisů se až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

... ale ta "moje", padesátiletá lhůta přece nemohla začít běžet před účinností nového občanského zákoníku, protože starý zákoník takové omezení neobsahoval. Nebo to mám posuzovat zpětně a dovodit, že lhůta běžet začala?

Ve prospěch druhé varianty mohu uvést právě to, že v době uzavírání nájemní smlouvy v zákoně žádné omezení neexistovalo, pracujeme s ním až teď, když vstoupil v účinnost nový občanský zákoník.
Ale to je slabý argument, protože přechodná ustanovení působí v tomto případě bohužel retroaktivně.

A já potřebuji smluvně zajistit nájem na co nejdelší dobu, nechci z padesáti let ubírat ještě další roky, které už uběhly.
Napadlo mne neelegantní řešení. Což takhle prohlášení, že pro účely aplikace § 2204 NOZ se k již proběhlým rokům nájmu, před uzavřením dodatku o prodloužení, nepřihlédne? Ovšem to je asi takové řešení jako vůbec žádné, protože správný je buď jeden nebo druhý výklad zákona, ale nemyslím, že by bylo možné výklad zákona tímto způsobem zakotvit do smlouvy.

Další možností je zkrátit sjednanou dobu nájmu, aby nepřesahovala padesát let i se započítám toho, co uběhlo před prodloužením. Ale to není v souladu s požadavky klienta.

Ať zvolím jakékoliv řešení, bude to nejspíš špatně. Geniální.

Kde je smluvní svoboda?
Kde je zákaz retroaktivity?
Kde je právní jistota?
Nevím, ale tady nejsou.


6 komentářů:

  1. Ja mam bohuzel nekdy pocit, ze pravni jistota tu skoncila v Unoru a v Listopadu se zavedla zpet jen naoko...

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Právní jistota není nikdy ideální, otázka je, jak moc se jí vzdalujeme, nebo naopak přibližuje. V tomto ohledu jsme účinností NOZ udělali docela velký krok zpět - alespoň v některých ohledech.

      Vymazat
  2. Doporučuji antedatovanou kumulativní novaci s účinností od 31. 12. 2013.
    Milan

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Milane,
      nejsem přítelem antedatací a v tomto případě by to asi ani klient nepřivítal.
      Ale hlavně: vzhledem k problematickému přechodnému ustanovení platí pro nájemní smlouvy od 1.1.2014 NOZ, takže předpokládám, že i to padesátileté omezení. Nebo já nevím, jestli by se to dalo vykládat tak, že v této otázce se uplatní dosavadní předpisy. Nějak to z ničeho nemohu dovodit.

      Vymazat
  3. A co možnost považovat § 2204 NOZ dle ust. § 1 odst.2 za dispozitivni a proto si to upravit v nájemní smlouvě odchylně?

    Deviler

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Takové řešení by se sice nabízelo, ale...
      Tu dispozitivnost vidím v možnosti sjednat si nájem libovolně dlouhý.
      Zákon ovšem říká, co se stane, když je nájem delší než 50 let, resp. jak na něj pohlížet - a kdyby toto ustanovení bylo dispozitivní, tak je zcela zbytečné...? Zákon zde konstruuje určitou fikci.

      Trochu se tomu ale blížím tím, že do smlouvy chci dát prohlášení o výkladu, který strany k tomuto ustanovení NOZ přijímají - viz článek.
      Ale ani to se mi nezdá jako právně čisté řešení...

      Vymazat