neděle 4. května 2014

Podpacht

Během několika volných dnů jsem úplně zapomněla, že potřebuji poměrně rychle vyřešit jazykový problém, který přede mnou vyvstal v souvislosti s aplikací nového občanského zákoníku.

Problém zní: jak se nazývají účastníci podpachtovní smlouvy?

Za účinnosti starého občanského zákoníku se pachtovní smlouvy neuzavíraly, vystačili jsme si s nájmem.
Strany nájemní smlouvy se označují jako pronajímatel a nájemce.
Nájemce může za určitých okolností dát pronajatou věc do podnájmu; vznikne podnájemní smlouva.
Účastníky podnájemní smlouvy jsem nazývala podnajímatel a podnájemce.

Nový občanský zákoník zná kromě nájmu i pacht. Účastníky pachtovní smlouvy jsou propachtovatel a pachtýř. A také propachtovanou věc lze dát do podpachtu.
Kdo uzavírá podpachtovní smlouvu? Na straně "podnájemce" to je jednoduché, to je podpachtýř.
Ale na straně "podnajímatele"?
Podpachtovatel? Nebo podpropachtovatel?

Pokud použiji pro základní orientaci Google, termín "podpachtovatel" nezná.
Ale označení "podpropachtovatel" bylo užito ve vládním nařízení č. 175/1927 Sb., které bylo vydáno k provedení zákona o přímých daních.

Vzhledem k tomu, že za první republiky byly pachtovní smlouvy patrně běžné a terminologie byla jistě zažitá, měla bych asi převzít tehdejší označení "podpropachtovatel".
Jenomže jazykovým citem se přikláním spíše k "podpachtovateli", to -pro- mi tam připadá nadbytečné.

Nerada bych ovšem odevzdala klientovi smlouvu, nad kterou se za čas, až budeme mít pachty a podpachty opětovně v malíčku, někdo pozastaví a řekne si: kdo to psal, že nezná správnou terminologii?
Smlouva má být navíc uzavřena na poměrně dlouhou dobu, jak už to v takových případech bývá, je proto předpoklad, že se s ní bude pracovat ještě po letech.

Tak co si vyberu?


16 komentářů:

  1. A je pro platnost smlouvy nutné smluvní strany označovat nějakým názvem, když ani smlouva nemusí mít název? Nestačí jednoduše napsat pan Novák (pod)propachtovává panu Svobodovi...? Aspoň se v tom každý hned vyzná.

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Tak platné by to bylo i bez označení, ale vzhledem k tomu, že je to smlouva, kterou píše profesionál, asi by tam nějaké označení stran být mělo:-)

      Vymazat
  2. Zkuste to s latinou.
    Nebo zavolejte Eliášovi.
    Milan

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Eliášovi bych potřebovala volat asi tak třikrát týdně, právě teď taky.

      Vymazat
    2. Minulý týden jsem na jednom školení diskutoval se školitelem, který se pohybuje v okruhu právníků, kteří občanský zákoník psali (seděl v nějaké komisi pro zákoník). Ptal jsem se ho, kdo proloboval ustanovení, která se do zákona musela dostat omylem, jinak nechápu motivaci zákonodárce (konkrétně mě irituje nejasnost výše úroků z jistoty u nájmů a nutnost plné moci ve formě notářského zápisu, když firmu zakládá cizinec, ale je toho samozřejmě více, na co člověk naráží a nad čím nechává rozum stát). Zamyslel se a odpověděl něco ve smyslu, že se vlastně neví, kdo je za co odpovědný, že jeden spoluautor svaluje vinu na druhého, ten na třetího a až prof. Eliáš umře, budou to všichni svádět na něho.
      Asi tak.

      Vymazat
    3. Mám podobné zkušenosti, většinou se ví, že problematickou pasáž "psal někdo jiný".
      Ale ono je v posledku jedno, kdo které ustanovení psal. Musíme si s tím nějak poradit. Popsaný terminologický problém je samozřejmě legrace proti jiným výkladovým a aplikačním problémům.

      Vymazat
    4. To Bauer: Ono se vždy nakonec ukáže, jaký má kdo charakter :) Ohledně těch úroků z jistoty - když se nad tím zamyslím, přijde mi správné, že když jsem nucen někoho úvěrovat (protože nic jiného to není), měl by za to získat obvyklou cenu peněz zpět (nepřijde mi to jako nejasnost, spíš se takové řešení pronajímatelům nelíbí). Ohledně formy plné moci - pominu-li možnosti, které dává ZMPS, pak je to obecná úvaha o tom, že notářský zápis je veřejná listina, se kterou jsou spojeny určité následky, proto by jej neměl moci nechat vyhotovit kdokoli, kdo si na koleni načmárá (zfalšuje) plnou moc.

      Petr Bezouška

      p.s. já vždy psal "nájemce" a "podnájemce", proto nyní u pachtu píšu "pachtýř" a "podpachtýř" :)

      Vymazat
    5. Pane kolego,
      zdravím Vás opět zde.

      Ad terminologie: "nájemce" a "podnájemce" jsem zkoušela také, ale přišlo mi, že je potom v textu chaos, tak jsem přešla na "podnajímatel".
      Vadí mi, že potom "nájemce" nebo "pachtýř" označuje stranu, která má zrcadlové povinnosti, než stejně označená strana v nájemní/pachtovní smlouvě. I pro mne samotnou je to nepřehledné a jaksi "protiintuitivní".

      Mimochodem, rozhodla jsem se nepodceňovat prvorepublikovou terminologii coby inspiraci pro dnešek:-)

      Úroky z jistoty - s tím si ještě užijeme. Na to se nadává, pokud mohu pozorovat, všeobecně.
      Na to Vaše ospravedlnění bych namítla, že ty peníze ztrácejí hodnotu úměrně tomu, jak se opotřebovává pronajatá věc - ta se přece vrací (většinou) "ve stavu, v jakém byla převzata, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení".
      Jinak by ty úroky z jistiny jistě nikomu nevadily, kdyby nebyly skrytě kogentní a mohli bychom je vesele smluvně vylučovat, stejně jako náhradu za převzetí zákaznické základny...

      Vymazat
    6. Christabel, hezký večer. Opotřebení věci promítám do výše nájemného, tam bych přímou vazbu nehledal (nakonec, většinou tam mohu promítnout i výší těch úroků). PB

      Vymazat
    7. Ano, to je samozřejmě jeden z možných úhlů pohledu na věc, bez diskuse.

      Ale připomněl jste mi, že bych se neměla věnovat jenom kritice NOZ. Měla jsem v úmyslu napsat také, jaké pozitivní změny jsem zatím vypozorovala. Bohužel, nějak k tomu zatím nedošlo, budu se muset polepšit.

      Vymazat
    8. Petr Bezouška: nepíši, že by byl iritující samotný úrok z jistoty, ale nejasnost, v jaké výši! Víte, já pronajímám několik bytů, už jsem si nechal sepsat novou nájemní smlouvu (raději od dvou právníků), zaplatil soustu peněz, zúčastnil se mnoha školení, vč. takových jako Sdružení nájemníků, Bova Polygon... a nikdo z těch X- právníků mi nebyl schopen říct jaká je tedy ta výše, protože žádné nařízení vlády není. Mám oběhat ve svém městě banky a vypočítat průměrný úrok za hypotéky? Nebo vzít lombardní sazbu ČNB a riskovat, že se se mnou bude nájemník soudit o rozdíl, protože má jiný názor na aplikaci §1802? A co já mám teď dělat, když mi končí v jednom bytě smlouva a dosud nevím, jaký úrok tedy nájemníkovi vyplatit? Nejlepší bude byty prodat a odstěhovat se do nějaké normální země, kterou neovládá mafie právníků. Přemýšleli teoretici nad praktickými dopady, s jakými problémy se obyčejný člověk kvůli novému zákonu potýká? A kdo na tom vydělává? Advokáti a autoři zákona, kteří organizují tato školení (která jsou většinou málo užitečná, protože na řadu otázek neexistuje jednotný názor), jak naznačuje na svém blogu pan Vrcha.
      Co se týče požadavku u plné moci ve formě notářského zápisu, s tím mám bohužel už také aktuální zkušenost. Známá žijící v cizině problém nakonec vyřešila koupí ready-made. Ale kdo na tom opět vydělává? Notáři a advokáti... Proč myslíte, že mezi dnešní mladou generací je tak populární zakládat Limited v Anglii? Protože se nemusí zvednout od počítače a běžet k nějakému dědovi-notáři, ale svojí firmu založí několika kliky na tabletu a do druhého dne mají firmu za pár tisíc i se sídlem (sám mám v Anglii firmu a překvapilo mě, když jsem nahlédl do statistik, že 65.000 firem v UK mají jednatele Čechy...

      Vymazat
    9. To Bauer: Podíval bych se na dvě, tři nabídky spotřebitelských úvěrů, které banky v místě poskytují, udělal si průměr, čímž bych vyhověl dikci zákona. Ohledně zahraničních společností - to mne nepřekvapuje. Jurisdikce si konkurují, jak mohou, my v tomto stále pokulháváme. Jen bych snad připomněl, že na výslednou podobu zákona mají daleko větší vliv jiní lidé, než právníci :) Některá navrhovaná řešení politici smetli ze stolu v zárodku. PB

      Vymazat
    10. Pane Bauere,
      s tím, že na rozsáhlé změně legislativy vydělávají hlavně právníci, máte pravdu. Byznys školení, vydávání komentářů, samozřejmě úprav všech možných právních dokumentů advokáty apod. jede naplno.

      Ad výše úroků: je to tak. Taky neznám nikoho, kdo by věděl, jak úroky počítat. Tak nějak spoléhám na zdravý rozum ve vztazích mezi lidmi (haha), ale je pravda, že pokud se vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem zkomplikují, tak to může dostat pronajímatele do problémů.

      Já bych si např. jako spravedlivé řešení představovala deponovat částku jistoty na samostatném úročeném účtu/podúčtu, kde se dá snadno sledovat, kolik činí úroky z té jistiny, a potom vrátit jistotu s tím, co takto přirostlo. Což ale, uznávám, nenaplňuje dikci OZ.

      Společnosti českých majitelů v UK - zajímavé.

      Vymazat
    11. Pane Bezouško,
      osobně mi připadá požadavek vracet jistotu s úrokem ve výši spotřebitelského úvěru nemravný.
      Jistota má jiný účel než úvěrovat pronajímatele penězi dlužníka.

      Pokud ale bylo cílem zákonodárce eliminovat skládání vysokých kaucí a tím zajistit dostupnější nájemní bydlení, pak se to možná povedlo:-)

      Vymazat
  3. Zdravím Vás Petře Bezouško,

    to s tou plnou mocí ve formě veřejné listiny jste po pravdě slušně uletěli. Naštěstí můj velký klient z Japonska loni ukončil v ČR svoji činnost a úspěšně jsme stihli dokončit likvidaci, protože jak bych to speciálně u něj vyřešil, to netuším. Nicméně i tak mi zde zůstává několik ruských, německých a jeden španělský klient. Fakt, že povinné změny v zakladatelských dokumentech za ně letos nemohu v plné moci s úplně čistým svědomím vyřešit já, se jim velmi obtížně vysvětluje. Praxe u nás v regionu si s tím zatím poradila tak, že příslušný zmocněnec donese plnou moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele (opatřený případně apostillou, tam, kde nemáme smlouvu o právní pomoci), což by bylo tak nějak normální, kdyby neplatilo to co platí. Notář k tomu udělá opatrnou výhradu do NZ a obchodní rejstřík to v tichosti zapíše. Tak vypadá rekodifikace soukromého práva v ČR :-)

    Velká legrace ovšem začíná v oblasti projednávání nových dědictví. Hovořil jsem o tom se dvěma kamarády notáři, oba pravidelně publikují do Ad Notam, takže žádní zmatení venkované :-) a shodně tvrdí, že to legálně projednat v podstatě nejde a z hlediska souduchtivých dědiců (peroucích se vyjma klasických sporů o neplatnost závěti, či listiny o vydědění s chutí též o záclony a památeční fotografie) nastává zemský ráj :-)

    petr

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Petře,
      vítejte zde.
      Vaše komentáře spadly ze záhadných důvodů do spamu, ale nevadí, kontroluji to, občas se to stane a hned to napravím.

      Plná moc ve formě veřejné listiny - ano, úlet by se tomu dalo říci:-)
      Děkuji za postřehy z praxe, jak se to kde řeší.

      Ad dědictví - to je zajímavé, s dědickým řízením po novu jsem se zatím nepotkala a ani jsem o tom nic nečetla, notářská agenda jde trochu mimo mne.

      Vymazat