pondělí 30. května 2016

Podepsáno

Pracovala jsem na náročné smlouvě pro jednoho klienta. A znovu jsem si připomněla, jak to s takovými smlouvami je.

Pro klienta je to významná záležitost. Smlouva je adekvátně tomu dlouhá, má spoustu článků členěných do odstavců a také dost příloh. Obsahuje mnoho termínů a vzájemně provázaných lhůt.

A tak jsme to připravovali. Připomínky a doplnění létaly e-mailovou poštou sem a tam, články se upřesňovaly a dolaďovaly, přílohy přibývaly. Ještě doplnit další povinnosti týkající se obsahu závazku, ještě precizovat ujednání o smluvních pokutách, ještě upřesnit lhůty, ještě navýšit záruky.

A jak jsme na tom tak pracovali, říkala jsem si chvílemi, jestli to vlastně k něčemu bude.
Protože když se věci začnou hroutit a "nejít podle plánu", změní se často smlouvy v cár papíru. K čemu jsou vysoké smluvní pokuty, když je druhá strana nemá z čeho zaplatit? K čemu dlouhé záruční lhůty, když už není, vůči komu záruku uplatňovat? K čemu všechna ujednání o dodržování bezpečnostních pravidel, když jich lidé plnící závazek v praxi nedbají?

A pak je tu ještě jeden "smluvní faktor", který jsem vypozorovala v průběhu let.
Píšete smlouvu a upravíte tam, dejme tomu, pět různých poruchových situací, které mohou nastat, a pravidla pro případ, že některá z těchto situací nastane. Samozřejmě se nic z toho nestane. Zato nastane to, co můžeme označit "situace šestá".
Za půl roku píšete podobnou smlouvu a, poučeni minulou zkušeností, upravíte původních pět situací, k tomu šestou, s níž už jste se setkali, a přidáte další čtyři, které vás v té souvislosti napadnou. Máte tedy upraveno deset různých situací, které mohou přijít, a pro všechny tyto případy připravený postup. V praxi nastane situace jedenáctá, na kterou nikdo ani nepomyslel.
Za rok píšete ještě důležitější smlouvu a tentokrát nikdo neponechá nic náhodě. Hodně se o věci přemýšlí (ach, ta hodinová sazba!), doplňuje se, v pozdních nočních hodinách se píší komentáře a poznámky do mailů. Smlouva upravuje nikoliv pět, nikoliv deset, dokonce ani jedenáct, ale rovnou sto různých situací, možných i nemožných. A pak to máte konečně hotové, vše doplněné, seznamy příloh zkontrolované, čistopisy vytištěné a připravené k podpisu. A tak trochu tušíte, co se stane...

Je to konečně podepsané. A teď už zbývá jenom se každý den modlit.


5 komentářů:

  1. Jasně. Když jsem kupoval byt, tak v jednu chvíli vyšlo najevo, že prodávajíc bude peníze potřebovat z části velmi rychle (naše, nikoli z hypotéky), protože u stejné realitky a právníka musel složit první splátku na nový dům. Pán byl dost mimo, ale ohlídal to právník realitky. V ten okamžik se nám roztřásla kolena. Vzal jsem ženu ven a navrhl jí, že vyjdeme vstříct, ale budeme chtít ručení uloženou směnkou a že poprosíme nám známého advokáta, aby to zkoukl za nás (smlouvy o smlově budoucí kupní, kupní smlouvu, smlouvu o úschově hotovosti a směnky...). Ač se považuji za informovaného a opatrného laika, tak jsem měl strach.

    Tohle dopadlo bezvadně.

    Akorát:
    Při předávačce se zjistilo, že nechodí elektřina ve stropě - náklady 8 000 na opravu v celkových nákladech 30000 za nucené předělání do mědi ne zrovna špičkovou firmou (sehnanou narychlo) k malé radosti nových sousedů. Nežalovali jsme to, protože to nemělo smysl.
    - plovoučka se rozjela po roce, špatně podložená a levná.
    - dlažky v kuchyni praskají i při pádu lžiček... (to snad byly původně obkladačky)
    - zeď v rekonstruovaném jádru nemá jediný pravý úhel, ani vůči podlaze
    - zasklení žaluzie provedl podvodník, který okopíroval oficiální projekt a oficiální firma si ty domy eviduje a neprodá jim ani těsnění...

    Sám tomu moc nerozumím, ale neuhlídal jsem technický stav. Žel s tlakem rezervačního poplatku je po prohlídce těžké přijít za realitkou, že odstupujeme. A to jsem je měl jednou na lopatě, když se zjistilo, že byt je o 2 m2 menší... Ale prostě tam už člověk s technikem nešel.

    A vzhledem ke skutečnosti že prodávající to měl tip-ťop, tak bych asi stejně nic neukecal...

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Jeden z hlavních nešvarů realitek je, že vzbudí v zájemci dojem, že vše musí být strašně rychle a včera bylo pozdě. Říkáme tomu v práci systém "honem, honem".
      Přitom nic nemusí být do večera, jak tvrdí realitní makléř. Na koupi nemovitosti je potřeba nechat si určitý čas, ale ti makléři vždycky dělají, jak kdyby hořelo. Když se to pak pod nějakou záminkou odloží, většinou se nic nestane.

      Vymazat
    2. Potíž je, že uděláte jednu čtvrthodinovou prohlídku a oni chtějí ihned rezervační poplatek. A když potom couvnete, tak odmítnou vaše důvody a nevrátí - a pak se musí člověk o to soudit. A jsou to desítky tisíc. Proto, když jsme zjistili některé odchylky (třeba v ploše), tak první co dělali - a byli proto ochotni zastavit kompletní jednání ke škodě prodávajícího - bylo podepsat dodatek o té opravě.

      Zrovna tohle srovnávám s americkou realitou, kde realiťák je náročná profese a prodávající s realitkou ručí za všechny nepopsané skryté vady.

      I u nás bych to klidně viděl na živnost vázanou vykonávanou zaměstnanci s kvalifikací....

      Dodnes máme památný deštník, který nám realitka dala za rezervační poplatek. Kluk občas vtipkuje, zda by se ten deštník neměl nosit pod deštníkem, když stál přes 50 tisíc.

      Vymazat
    3. Právěže by měl klient odmítnout ten tlak na složení rezervačního poplatku. Jakmile je složen rez. poplatek, tak už se z toho opravdu těžko couvá.
      Rezervační poplatek by se měl skládat až poté, co si byt zájemce prohlédne důkladně, nejlépe s odborníkem, kterého si sám přivede. Je těžké odmítnout ten tlak, že to musí být ještě dnes, zvlášť když je třeba situace na trhu taková, že vhodných nemovitostí je málo a je o ně velký zájem.

      Já mám s realitkami hodně špatné zkušenosti, někdy až neuvěřitelné, jsem velmi obezřetná, každého před nimi varuji, ale přesto nejsem pro regulaci:-)
      Naše kancelář spolupracuje s jedním zdejším makléřem, je to teda taky protřelý vlk, ale máme ho vyzkoušeného.

      Jinak já pochválím každého, kdo se přijde poradit ještě před podpisem rezervační smlouvy.

      Vymazat
    4. Halt jsme tam byli dvě rodiny a ti druzí by ten celý byt zaplatili hotově. Já jsem byl ochoten převzít hypotéku v polovině fixace. Kdybych neřekl ano, tak by ho dostali ti druzí. A hledali jsme už přes půl roku, byl to asi 10. prohlédnutý byt. Buď tam skrývali nějakou závadu právní (za týden po prohlídce tam byla exekuční plomba apod.), nebo se nám nelíbil, nebo byl ve skutečnosti družstevní a byli bychom závislí na družstvu, jak rychle nám ho převede do OV. Atd.

      Vymazat